崖地に家を建てるには？崖地ならではのルールやメリット・デメリットを解説

崖地に家を建てることはできるのか

結論から言うと、崖地や崖の近くの土地にも、条件を満たせば家を建てられます。
ただし、一般的な平坦地に比べ、崖や擁壁の安全性、建築制限、造成に必要な手続きなどを慎重に確認する必要があります。
事前に確認すべきことは大きく4つです。

・崖の近くの建築を制限する「がけ条例」
・崖や敷地を支える「擁壁」の状態
・土砂災害に関する区域指定
・切土・盛土に関する許可

これらを前もって把握していないと、「土地を買ったのに希望の家が建たない」「想定外の工事費が発生した」といったことになりかねません。

崖地に家を建てる前に確認したい4つのポイント

崖地に家を建てる場合、以下の4つのポイントを確認しておく必要があります。

①各自治体のがけ条例

崖地に建物を建てるときの代表的なルールが「がけ条例」です。
崖の高さに応じて定められた範囲内に建物を建てる場合、擁壁を設けるなどの対策をとることが求められます。
条例の内容は各自治体によって異なり、神奈川県の建築基準条例では、勾配30度超かつ高さ2m超の崖が対象です（令和8年4月1日以降に工事に着手する建築物）。

〈出典〉神奈川県ホームページ ＞ 検索欄で「神奈川県建築基準条例の一部を改正しますーがけ付近の建築物に関する取扱いが変わりますー」と検索
※神奈川県内でも独自の建築基準条例を定めている市があり、建築予定地に適用される条例を確認する必要があります。

対象となる崖の下端からの水平距離が、崖の高さの2倍以内となる位置に建物を建てたり、建物の敷地を造成したりする場合は、原則として安全な擁壁の設置が求められます。

擁壁工事については、こちらの記事も参考になさってください。

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②既存の擁壁の状態

崖や高低差のある土地には、土が崩れるのを防ぐために、すでに擁壁が設けられていることがあります。
こうした土地を購入するときは、既存の擁壁について、必要な法的手続きを経て造られているか、現在も安全な状態にあるかを確認しましょう。
なお、高さが2mを超える擁壁を造る場合は、原則として、建築基準法に基づく確認申請と完了検査が必要です。
ただし、ほかの法令に基づく許可を受けることで、建築基準法の確認が不要になる場合もあります。
既存の擁壁については、確認済証・検査済証に加え、造成工事に関する許可・検査の書類や設計図なども確認しましょう。
書類が見つからなくても、すぐに造り替えが必要になるわけではありません。
まずは建築士などの専門家に相談し、調査などで安全性を確認してください。
ひび割れや傾き、水抜き穴の詰まりなどがある場合は、状態に応じて補修・補強や造り替えが必要になることもあります。
購入後に対応が必要になることもあるため、できれば土地を契約する前に書類の有無と擁壁の状態を確認し、専門家や自治体の担当窓口に相談しておきましょう。
専門家への確認を依頼したい方は、ぜひ矢島建設工業にお問い合わせください。

③土砂災害に関する区域指定

各都道府県知事は、土砂災害の恐れがある区域などを法律に基づいて指定しています。
崖地にある土地を購入する際は、次の区域に該当するか確認しましょう。

区域の名称	主な注意点
急傾斜地崩壊危険区域	切土・盛土など、崖崩れを助長・誘発する恐れのある一定の行為が制限される。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）	土砂災害が発生した場合に、住民の生命・身体に危害が生じる恐れがある区域。 売買等を行う際には、指定についての重要事項説明が必要。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）	警戒区域のうち、建物の損壊により住民の生命・身体に著しい危害が生じる恐れがある区域。 居室を有する建物の構造や、一定の開発行為に規制がある。

土地を検討する段階で、自治体が公開しているハザードマップや区域の指定情報を確認しておくことをおすすめします。
また、指定区域外であっても、土砂災害が発生する可能性はあるため注意してください。

④切土・盛土に必要な許可・届出

崖地では、敷地を整えるために、土地を削る「切土」や土を盛る「盛土」が必要になることがあります。
盛土規制法の「宅地造成等工事規制区域」や「特定盛土等規制区域」では、区域の種類や工事の規模などに応じて、工事着手前の許可や届出が必要です。

〈出典〉横浜市トップページ＞ビジネス分野別メニュー＞建築・都市計画＞宅地開発関連＞手続・法令・許認可＞盛土規制法の許可等＞盛土規制法の概要

許可が必要となる具体的な規模や条件は、管轄する自治体の手引や窓口で確認できます。

 

崖地に家を建てるメリット

崖地に家を建てる場合、主なメリットは次の3点です。

眺望や視線の抜けを生かせる

崖地に家を建てるメリットの1つは、周辺との高低差を利用して、見晴らしのよい空間をつくれることです。
斜面の下側に視界が開けていれば、街並みや海、山などの景色を室内から楽しめます。

〈関連ページ〉【海が見える│吹き抜け│サウナ付き】開放感と非日常を味わう。リゾートの寛ぎを我が家で

リビングを眺めのよい高さに配置すれば、日常の中で景色を楽しめる住まいが手に入ります。
眺望を楽しみたい場合は、周囲の建物や樹木の位置を確認し、どの方向に窓を設けると視界が開けるかを十分に検討しましょう。

高低差を利用して採光やプライバシーを確保しやすい

道路より高い位置にリビングなどの生活空間を設ける場合は、通行人から室内が見えにくくなります。
隣家との高低差も考慮して窓を配置すれば、外からの視線を抑えつつ、開放感のある空間を計画できるのが大きなメリットです。

〈関連ページ〉【吹き抜け・3階建て】変形の間取りから生まれる程よい距離感。お手本は海外インテリア

さらに、周囲の建物に光を遮られにくい位置に窓を設けることで、自然光を取り込みやすくなる点も魅力です。
ただし、採光の条件は斜面の向きや隣家の高さによって変わるため、崖による高低差があるだけで明るくなると考えず、日当たりと視線の入り方をあわせて確認しましょう。

また、私たち「矢島建設工業」が採用しているSE構法では、高い耐震性を確認しつつ、吹き抜けや大開口といった開放的な空間を計画できます。
詳しくはこちらのページをご覧ください。

〈関連ページ〉SE構法で叶える大開口・大空間

地形に合わせて立体的な間取りや駐車場を計画できる

崖地では、敷地の傾斜に沿って床の高さを変えるなど、地形を生かした間取りを検討できます。
たとえば、土地の条件に応じて次のような計画が考えられます。

• ・傾斜に沿って床の高さを変えるスキップフロアの間取り
• ・眺望のよい高い位置にリビングやダイニングを配置する間取り
• ・高低差を利用して、居住空間の下にガレージや収納を設ける間取り
• ・斜面に沿ってテラスを配置し、室内から屋外へつながりを持たせる間取り

こちらの事例のように、リビングにスキップフロアを取り入れることで、立体的で開放感のある住まいも叶いやすくなります。

〈関連ページ〉【吹き抜け・3階建て】変形の間取りから生まれる程よい距離感。お手本は海外インテリア

土地を平らに整えることだけを前提とせず、道路と敷地の位置関係に合わせて駐車場や居室を組み合わせられる点は崖地ならではの魅力です。
実現できる構造や工事の規模は土地の条件によって異なるので、安全性や費用もふまえて計画しましょう。

 

崖地に家を建てるデメリット

崖地に家を建てる場合は、次のような点に注意が必要です。

造成・建築費が高くなりやすい

崖地では、敷地や斜面の状態に応じて、地形や地盤に応じた基礎の設計・施工、土砂の崩落を防ぐ擁壁の設置などが必要になる場合があります。
建物本体以外の工事が増えれば、土地の購入から住宅の完成までにかかる総費用も高くなるため注意が必要です。
既存の擁壁がある場合も、そのまま利用できるとは限りません。
劣化の程度や安全性によっては、補修・補強や造り替えが必要になることがあります。
土地の購入前には、工務店や擁壁・地盤に詳しい専門家に相談し、必要な調査や対策工事の内容、概算費用を確認しておきましょう。
矢島建設工業では、現地調査から擁壁工事、家づくりまでまとめて対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

崖崩れや土砂災害のリスクがある

崖地では、大雨や地震によって斜面が崩れ、建物や敷地に被害が及ぶ恐れがあるため、十分な対策が必要です。
また、崖の上と崖の下ではリスクが異なります。

• ・崖の上に家を建てる場合：斜面の崩壊によって建物を支える地盤が損なわれるリスク
• ・崖の下に建てる場合：崩れた土砂が建物や敷地に流入するリスク

擁壁が設けられていても、見た目に大きな異常がないことだけで安全とは判断できません。
専門家に相談し、必要に応じて地盤や擁壁の構造などを詳しく調べることが重要です。

日常生活や維持管理の負担が増える

崖地に家を建てる場合、道路と玄関の高低差が大きいと、日常的に階段や坂道を使う暮らしとなります。
そのため、買い物の荷物を運ぶときやベビーカーを使うとき、加齢によって足腰が弱くなったときなどに、負担が増えてしまう恐れがあります。
また、擁壁は定期的なメンテナンスが必要となり、補修や改修の規模によっては、まとまった費用がかかることもめずらしくありません。
土地の購入や建築にかかる費用だけでなく、将来的な維持費や日々の移動のしやすさもふまえて、無理なく暮らせるかを検討することが大切です。

崖地の家づくりに関するよくある質問

最後に、よくある質問にお答えします。

Q1.崖地に家を建てる場合、崖から何ｍ離す必要がありますか？

全国一律の距離はなく、自治体のがけ条例や崖の高さ、敷地の位置、安全対策の内容などによって異なります。
条例の規制範囲内であっても、擁壁の設置や建物の構造上の対策などにより建築できる場合があるため、建築予定地を管轄する自治体の窓口で確認しましょう。

Q2.既存の擁壁があれば、そのまま家を建てられますか？

擁壁があるだけでは、そのまま利用できるとは限りません。
確認済証・検査済証などの書類に加え、ひび割れや傾き、水抜き穴の詰まりなどの状態を確認する必要があります。
まずは建築士などの専門家に相談しましょう。
矢島建設工業では、既存の擁壁の調査から家づくりまでワンストップで対応しておりますので、ぜひお問い合わせください。

Q3.崖地に家を建てると、平坦地より費用が高くなりますか？

土地の状態によっては、造成や擁壁の設置・補修、基礎の設計上の工夫などが必要になり、平坦地より費用が高くなる場合があります。
追加工事の内容や規模は土地ごとに異なるため、購入前に建築会社へ相談し、土地代と建築費、対策工事費を合わせた総額で検討しましょう。

Q4.ハザードマップで指定区域外なら、崖崩れの心配はありませんか？

指定区域外でも、土砂災害が起こる可能性はあります。
ハザードマップや区域の指定情報だけでなく、現地の地形や斜面、擁壁の状態も確認することが重要です。
見た目だけで安全性を判断せず、必要に応じて専門家に地盤や擁壁の調査を依頼しましょう。
安全性の調査を依頼したい方は、ぜひ矢島建設工業にご相談ください。

Q5.崖地に家を建てる場合、間取りにはどのような工夫ができますか？

傾斜に沿って床の高さを変えるスキップフロアや、眺望のよい位置にリビングを配置する間取りなどが考えられます。
高低差を利用し、居住空間の下にガレージや収納を設ける方法もおすすめです。
ただし、実現できる計画は法令や地盤、道路との位置関係などによって異なるため、安全性と費用をふまえて検討しましょう。

まとめ

崖地には、眺望や採光、高低差を生かした間取りなどの魅力があります。
ただし、がけ条例や土砂災害に関する区域指定、擁壁の安全性によって、建築条件や必要な工事は異なります。
土地の購入前に工務店などへ確認し、造成・擁壁工事を含めた総費用や、実現できる間取りなどを把握しておきましょう。