高低差のある土地に家は建てられる？費用・注意点・後悔しないための対策を横浜の工務店が解説

高低差のある土地とは

高低差のある土地とは、道路や隣地との間、あるいは敷地内に段差や傾斜がある土地を指します。

土地のタイプ	主な特徴	建築前に確認したいこと
道路より土地が高い	道路から玄関まで階段を上がる	擁壁の安全性・駐車場・将来の移動負担
道路より土地が低い	道路から敷地へ下りる	雨水排水・採光・車の出入り
敷地内に傾斜がある	奥に向かって上がる、または下がる	建物配置・造成範囲・外構費
がけに近い	背後や前面に急な斜面がある	法規制・土砂災害リスク・建築位置

道路より敷地が高い土地、低い土地、敷地の奥に向かって傾斜している土地など、形状はさまざまです。
ただし、「何m以上なら高低差のある土地」という全国共通の明確な基準があるわけではありません。

高低差のある土地に家は建てられるのか

高低差のある土地でも、適切な調査と設計を行えば住宅を建てられるケースは多くあります。
むしろ、眺望や開放感を活かし、プライバシーにも配慮できるなど、平坦地にはない魅力を持つ土地も少なくありません。
しかし、土地の条件によっては、造成工事や擁壁工事が必要になったり、建物の配置に制約が生じたりします。
購入後に「予算内では希望の家が建てられない」とならないよう、土地と建物を一体で検討することが欠かせません。

高低差のある土地の建築可否・費用に影響する4つの要素

高低差のある土地で家を建てたい場合、次の4つの要素が建築計画や費用、安全性に影響します。

高低差の大きさ・傾斜の角度

段差が大きいほど、基礎の形状・外構・駐車場・階段・擁壁の計画に影響が出やすくなります。
敷地内の傾斜が急な場合には、建物を建てるための平坦面をどこまで確保するかも重要です。

地盤の状態と造成履歴

土地が切土か盛土かによって、地盤の性質や注意点は異なります。
過去に造成された土地では、造成の時期や工事内容、地盤調査の必要性も確認しましょう。
表面的には平らに見えても、地盤改良や深基礎が必要になることがあります。

既存擁壁の安全性・築造時期・書類の有無

擁壁のある土地を購入する際は、安全性の確認が欠かせません。
擁壁は、土砂の崩壊や流出を防ぐ重要な構造物であり、ひび割れ・ふくらみ・傾き・水抜き穴の詰まりなどが見られる場合は、補修や造り替えが必要になることも少なくありません。
また、可能であれば築造時の図面、確認済証、検査済証、宅地造成に関する許可書類、過去の補修履歴まで確認しておくと安心です。
丘陵地や起伏のある住宅地が多い横浜市でも、擁壁のある土地を購入する際には、既存擁壁の安全性を確認するよう案内しています（※）。

※〈出典〉横浜市トップページ＞ビジネス＞分野別メニュー＞建築・都市計画＞宅地開発関連手続・法令・許認可＞既存擁壁・大規模盛土造成地・盛土の総点検の結果＞既存擁壁を中心としたがけ対策の強化

法規制

高低差のある土地に家を建てる場合には、法規制についても十分に確認しておく必要があります。
たとえば横浜市では、2025年4月1日から市内全域が「宅地造成等工事規制区域」として指定され、盛土規制法（2023年5月26日施行）に基づく許可制度の対象となりました。
このため、一定規模以上の盛土・切土、または土石の堆積を行う場合は、原則として工事着手前に横浜市長の許可が必要となります。

住宅建築に伴って生じやすい盛土・切土の主な許可対象は次の通りです。

• ・盛土により高さ1mを超えるがけが生じる工事
• ・切土により高さ2mを超えるがけが生じる工事
• ・盛土と切土を同時に行って高さ2mを超えるがけが生じる工事
• ・盛土の高さが2mを超える工事
• ・盛土・切土を行う土地の面積が500㎡を超える工事 など

ただし、高さ30cm以下の盛土・切土は面積要件の算定対象外です。
また、開発許可を別途受ける区域など、取扱いが異なる場合もあります。
実際に許可が必要かどうかは、土地の地形・高低差・施工範囲・工事内容をふまえた判断が必要なので、計画段階で施工会社に確認しておきましょう。

〈出典〉横浜市トップページ＞ビジネス＞分野別メニュー＞建築・都市計画＞宅地開発関連手続・法令・許認可＞盛土規制法の許可等＞盛土規制法の規制区域

また、横浜市建築基準条例では、高さ3mを超え、主な部分の勾配が30度を超えるがけの近くで建築・造成を行う場合、建築位置やがけの状態に応じて、擁壁または防土堤の設置などが必要となることがあります。
たとえばがけ下では、がけの下端から水平距離でがけの高さの2倍以内に建築物を建てる場合などに、条例の確認が必要です。
がけの上に建てる場合の扱いは、がけの状況や造成方法によって異なるため、あわせて施工会社や行政窓口にご確認ください。

〈出典〉横浜市トップページ＞「横浜市建築基準条例」で検索

土地購入前に施工会社へ相談しておくと安心

高低差のある土地の場合、実際に建築費用がいくらになるのかは、表面的な土地価格だけで判断できません。
土地自体は相場より低く見えても、造成・擁壁・外構・排水に費用がかかれば、最終的な総額が平坦地を上回ることもあります。
そのため、高低差のある土地での家づくりに強い会社に早めに相談することが大切です。
希望する延床面積、駐車台数、玄関までの動線、庭の取り方、眺望を活かす間取りなどをふまえ、建築の可能性を適切に判断してもらいましょう。

高低差のある土地のメリット

高低差のある土地には注意点がある一方、条件を活かせば魅力的な住まいにつながります。
主なメリットは次の通りです。

条件のよい立地でも土地価格を抑えられる可能性がある

駅や生活利便施設に近いエリアでも、高低差や擁壁があることで、周辺の平坦地より価格が抑えられている土地があります。
同じ予算でも、立地や敷地面積に優先順位を置きやすくなる点は魅力です。
一方で、造成や擁壁の補修・造り替え、敷地内の階段整備などに費用がかかる場合があるため、土地価格だけで判断するのは避けましょう。
購入前には、擁壁の状態や建築時に必要となる工事の範囲を、施工会社や専門家に確認しておくと安心です。

眺望を住まいに取り込みやすい

周囲より高い位置にある土地では、遠くまで視線が抜けやすいのが特徴です。
そのため、リビングやバルコニーの位置を工夫すれば、空の広がりや夜景、周辺の緑を住まいに取り込めます。
たとえば、道路側を玄関や水まわりにして、眺望のよい方向にLDKや大きな開口部を設けると、日常のなかで景色を楽しみやすくなります。

道路や隣家からの視線を避けやすい

道路より敷地が高い土地では、居室の窓が道路面や隣家の視線から離れやすく、外からの視線を抑えやすくなります。
特に隣家の2階窓との視線が気になる場合は、窓の高さや位置、目隠しとなる植栽の配置を工夫すると効果的です。
カーテンを閉め切らずに過ごせるリビングをつくりたい方も、検討しやすい条件です。
高低差を利用して窓の高さや配置を計画すれば、採光や通風を確保しながらプライバシーにも配慮できます。
フェンスを過度に高くしなくても視線をコントロールしやすいため、閉鎖的になりすぎない外構・植栽計画につなげられる点もメリットです。

高低差を活かした印象的な住まいをつくれる

高低差のある土地は、階段や植栽で印象的な玄関まわりをつくったり、スキップフロアやビルトインガレージで空間を立体的に活用したりできます。
立体感や奥行きのある外観も実現しやすく、工夫次第で土地の段差を住まいの個性や暮らしやすさにつなげられるのは大きなメリットです。
ただし、階段の段数が多い計画は将来の移動負担にも関わるため、手すりの設置や動線のつくり方まで含めて検討することをおすすめします。

高低差があっても浸水・土砂災害のリスクは別途確認が必要

なお、土地が周囲より高いからといって、浸水リスクが必ず低いとは限りません。
洪水・内水・高潮のリスクに加え、がけ地では土砂災害のリスクも確認する必要があります。
横浜市の防災マップや神奈川県の土砂災害情報ポータルを確認したうえで、個別の土地条件を判断しましょう。
なかでも、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に該当していないかの確認は欠かせません。
該当する土地では、建築物の構造や造成工事に条件が付く場合があるためです。
横浜市の土地であれば、「わいわい防災マップ」を使うと、住所や地図から土砂災害警戒区域や浸水想定区域を簡単に検索できます。
確認した内容は施工会社と共有し、土地の条件に合った建物・造成・排水計画を一緒に検討しましょう。

高低差のある土地に家を建てる際の注意点と後悔を防ぐ対策

高低差のある土地に家を建てる場合、事前に以下の注意点について把握しておきましょう。

造成・擁壁・地盤改良などの追加費用がかかることがある

高低差のある土地では、土地を平らに整えるための切土・盛土、土を支えるための擁壁、地盤改良、深基礎などが必要になると、建物本体以外の費用が増えます。
対策としては、土地代と建物本体価格だけで資金計画を立てず、付帯工事費・外構費・予備費を含めた総予算で比較することが重要です。
既存擁壁を活用できるか、補修・造り替えが必要かによっても費用と工期は大きく変わるため、契約前に擁壁の状態や造成履歴を確認しましょう。

雨水・湧水・汚水の排水計画が難しくなる場合がある

低い位置にある敷地では、周囲の土地や道路から雨水が流れ込みやすい場合があります。
一方で、道路より高い土地であっても、擁壁の背面や敷地内の排水経路が適切に整備されていなければ、水がたまったり、擁壁まわりに負担がかかったりする恐れがあります。
そのため、土地の購入を検討する際は、晴天時だけでなく雨の後にも現地を確認しましょう。
敷地内や隣地との高低差、水たまりの有無、雨水ますや側溝の位置、敷地内の雨水がどこへ流れる計画になっているかを確認することが大切です。
また、がけや擁壁に近い土地では、雨水や汚水が斜面・擁壁の背面へ流れ込んだり浸透したりしないよう、土地の状況に合った排水計画が欠かせません。
必要な排水設備や規制は地域・土地条件によって異なるため、購入前に施工会社に相談しながら判断しましょう。

階段やアプローチが将来の負担になることがある

道路から玄関までの階段が多い土地は、年齢を重ねた際に体の負担となることがあります。
手すりや緩やかなスロープを設置するほか、宅配ボックスの位置、ゴミ出しや買い物の動線まで慎重に検討しましょう。
すべての段差にスロープで対応できるとは限らないため、将来の暮らし方を想定した設計が求められます。

入居までの期間が延びる場合がある

擁壁や造成に関する調査、設計、申請、工事が必要になると、一般的な平坦地より計画に時間を要することがあります。
土地の決済期限や現在の住まいの更新時期が決まっている場合は、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
特に既存擁壁の安全性確認や、造成方法・排水計画の検討に時間がかかると、建物の着工時期にも影響するため注意が必要です。
スケジュールの遅れを抑えるためにも、土地の契約前から施工会社へ資料を共有し、造成工事の要否、行政協議・申請の見込み、引き渡しまでの工程を確認しておくことをおすすめします。

高低差のある土地に家を建てる場合に発生しやすい費用

高低差のある土地で必要になる費用は、段差の大きさ、擁壁の状態、造成範囲、車両の進入条件、排水計画によって変わります。
そのため、目安となる金額だけを見て判断するのではなく「何の工事が必要になりそうか」を把握することが欠かせません。
主な費用項目としてあげられるのは次の通りです。

費用項目	必要になる主なケース	費用が変わる要因
造成工事	建物・駐車場・庭に必要な高さへ敷地を整える	切土・盛土量、残土処分、土の搬入、重機の進入性、施工範囲
擁壁工事	高低差による土砂崩れを防ぎ、敷地を安全に保つ必要がある	高さ、長さ、構造、基礎地盤、背面排水、作業スペース
既存擁壁の調査・補修・造り替え	既存擁壁の劣化や安全性を確認する必要がある	劣化状況、擁壁の構造、調査範囲、解体・再施工範囲
地盤調査・地盤改良	建築前に地盤の状態を確認し、必要に応じて改良する	地盤の強さ、軟弱層の深さ、地下水位、建物荷重、改良方法
基礎工事	段差に対応した建物・基礎を設計する	段差基礎・深基礎・高基礎の有無、掘削量、建物配置、地盤条件
外構工事	階段、駐車場、アプローチ、門まわりを整える	高低差、階段・スロープの規模、仕上げ材、手すり、照明、排水
排水設備	雨水・汚水を適切に敷地外へ排水する必要がある	排水先、側溝・下水道との高低差、配管距離、雨水ます、ポンプの要否
測量・設計・申請	高低差や規制をふまえ、計画・許可手続きを進める	現況測量・高低測量の範囲、擁壁・造成の内容、規制、申請の要否

※実際に高低差のある土地で必要となる工事や費用は、敷地の形状・地盤・既存擁壁の状態・建物の配置・地域の規制によって異なります。土地の購入前またはプラン作成前に、現地調査と概算見積もりを依頼し、土地代以外に必要な費用を確認しましょう。

特に見落としやすいのが、駐車場やアプローチを含めた外構費です。
建物が建てられても、車を停めにくい、階段が急すぎる、玄関までの動線が使いにくいという状態では、暮らしやすさが損なわれてしまいます。
建物と外構を分けて考えず、敷地全体を設計する視点が欠かせません。

高低差を活かす注文住宅の設計アイデア【建築例付き】

ここからは、土地の高低差を活かす注文住宅の設計アイデアをご紹介します。

道路より土地が高い場合

道路より土地が高い場合は、道路からの視線を避けやすい位置にリビングやバルコニー、ウッドデッキなどを設けることで、開放感や眺望を活かせることがあります。

こちらの事例では、擁壁とアプローチを計画的に組み合わせて、通行人や周辺からの視線を抑えた住環境を実現しました。

プライバシーに配慮した設計のため、周囲の視線を気にすることなく、デッキに出てゆったりとくつろげます。

施工事例の詳細はこちらからご覧ください。

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道路より土地が低い場合

道路より土地が低い場合は、採光と排水を重視した計画が欠かせません。
高窓や中庭を取り入れれば、周囲からの視線に配慮しながら室内へ光を採り込めます。
雨水が敷地内にたまらないよう、建物の配置、地盤の勾配、雨水ますや側溝への排水経路を、外構計画とあわせて早い段階から検討しましょう。

敷地内に傾斜がある場合

敷地内に傾斜がある場合は、土地全体を無理に平らにするのではなく、段差を活かす方法もあります。
リビングとダイニングの床の高さを緩やかにずらすスキップフロア、地形に沿って設けるテラス、道路側の高さを活かした半地下ガレージなどです。
たとえばこちらの施工事例では、スキップフロアを取り入れたリビングに吹き抜けを設け、開放的でゆとりのある空間に仕上げました。

リビングに隣接してウッドデッキを設けたことで、視線が屋外まで抜け、空間全体がより広く感じられます。

地形に合わせて建物や外構を計画することで、平坦な土地にはない立体感のある住まいを実現しやすい点は、高低差のある土地ならではの魅力です。

施工事例の詳細はこちらからご覧いただけます。

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矢島建設工業は、100年続く老舗工務店として、横浜・神奈川県を中心に数多くの注文住宅を手がけています。

その他にも多くの施工事例を掲載しておりますので、あわせてご覧ください。

高低差のある土地での家づくりに関するよくある質問

最後に、よくある質問にお答えします。

Q1.高低差がある土地でも家は建てられますか？

A.高低差がある土地でも、地盤・擁壁・法規制・排水計画などを適切に確認し、土地の条件に合った設計を行えば、住宅を建てられるケースは多いです。
ただし、段差の大きさや傾斜、既存擁壁の状態によっては、造成工事や擁壁の補修・造り替え、地盤改良、深基礎などが必要になる場合があります。
土地を購入する前に、施工会社へ現地資料を共有し、希望する建物の大きさや駐車計画が実現できるか確認しましょう。

Q2.高低差のある土地では、どのくらい追加費用がかかりますか？

A.必要な費用は、敷地の高低差、傾斜の角度、既存擁壁の劣化状況、地盤、車両や重機の進入しやすさなどによって大きく異なります。
主な追加費用には、造成工事、擁壁工事、地盤調査・地盤改良、段差に対応した基礎工事、階段・駐車場・アプローチなどの外構工事、雨水・汚水の排水設備工事などがあります。
土地価格が安くても付帯工事費が増える可能性があるため、土地代と建物本体価格だけではなく、外構・造成・予備費まで含めた総予算で検討しましょう。

Q3.擁壁がある土地を購入する際に確認すべきことは何ですか？

A.既存擁壁がある場合は、ひび割れ・傾き・ふくらみ・排水不良・水抜き穴の詰まりなど、劣化や変状がないかを確認しましょう。
また、擁壁を築造した時期、構造、図面、確認済証・検査済証、宅地造成に関する許可書類、過去の補修履歴が残っているかも重要な確認事項です。
見た目に大きな問題がなくても、現在の基準への適合状況や安全性を判断するには専門的な確認が欠かせません。
補修や造り替えが必要になると、費用や工期、建物の配置に影響するため、契約前に施工会社や専門家へ相談することをおすすめします。

Q4.横浜市で高低差のある土地に家を建てる場合、どのような規制がありますか？

A.横浜市では、2025年4月1日から市内全域が宅地造成等工事規制区域となっており、一定規模以上の盛土・切土・土石の堆積には、工事前の許可が必要になる場合があります。
また、高さ3mを超え、主な部分の勾配が30度を超えるがけの周辺では、建築物の位置やがけの状況に応じて、擁壁の設置などが求められることがあります。
規制の対象になるかは、高低差だけでなく、造成範囲や工事内容、敷地の位置によっても変わるため、土地の購入前に申請の必要性などを確認しておきましょう。

Q5.高低差のある土地で後悔しないためには、いつ施工会社に相談すればいいですか？

A.土地の売買契約を結ぶ前に相談するのが理想です。
候補地の資料や現地状況をもとに、建物の配置、駐車台数、玄関までの動線、擁壁・造成の必要性、排水計画、概算費用などを事前に確認できます。
特に、高低差のある土地では「家は建てられるか」だけでなく、「希望する広さ・間取り・駐車場を予算内で実現できるか」を確認することが重要です。
土地と建物、外構を一体で計画することで、購入後の予算超過や暮らしにくさをできる限り防ぎましょう。

まとめ

高低差のある土地でも、地盤や擁壁の状態、法規制、排水計画などを適切に確認すれば、眺望や開放感を活かした住まいを建てられます。
一方で、造成・擁壁・外構などの追加費用や、階段による将来の負担には注意が必要です。
土地価格だけで決めず、購入前に施工会社へ相談し、建物と外構を含めた総費用・暮らしやすさを確認しましょう。